서울시, 현재 49곳 검토

예상됐던 20곳의 두배 달해
성북1·한남1등 관심 커져

창신숭의 도시재생구역 등
재개발로 전환해달라 요구

서울주택도시공사（SH공사）·한국토지주택공사（LH） 등 공공기관이 사업시행자로 참여해 재개발을 진행하는 공공재개발이 예상외로 현장에서 많은 호응을 얻고 있다. 공공재개발을 하면 분양가상한제에서 제외해주고 사업기간도 기존 민간재개발 대비 절반 이하로 단축시켜주기 때문이다. 재개발 사업이 성공하기 위한 두 가지 열쇠인 수익률과 사업 추진 속도 모두가 보장되는 것이다. 이에 한 구역 내에서 2개 추진위가 공공재개발에 응모하는 등 일부 구역에선 과열경쟁 현상까지 발생하고 있다. 이미 재개발구역에서 해제되고 도시재생지로 탈바꿈했던 창신·숭인 지역도 공공재개발을 해달라는 요청이 쇄도하고 있다.

28일 서울시에 따르면 시는 현재 공공재개발 검토 대상 구역을 49개 구역이라고 적시했다. 이는 세간에 알려진 20여 곳보다도 더 많다. 앞서 정부는 공공재개발을 통해 서울 내에 약 4만가구를 추가로 공급하겠다고 발표한 바 있다.

시는 49개 구역을 두 분류로 나눴다. 기존에 10년 이상 정체된 정비구역 중엔 27개 구역을 검토 중이라고 적시했다. 나머지 22개 구역은 아직 정비구역으로 지정된 적이 없는 신규 예정 구역이다. 성북1구역, 한남1구역, 장위9구역 등이 주민 동의율 10% 이상을 얻어 공모서를 제출했으며, 흑석2구역, 장위8구역 등도 주민 동의율 5%를 얻어 사전동의서를 제출한 것으로 알려졌다.

특히 공공재개발 신청지 1호 사업장으로 꼽히는 한남1구역의 경우, 공모 신청 당일 2개 추진준비위원회（가칭）가 용산구청에 신청서를 제출한 것으로 확인됐다. 공공재개발 접수는 선착순으로 이뤄지기 때문에 두 경쟁단체가 앞다퉈 구청에 서류를 내려 했고 두 단체의 충돌을 피하기 위해 구청이 동반 입장을 유도한 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 한남1구역은 그동안 이태원역 인근이어서 장사가 잘되는 상인들의 재개발 사업 반대가 심해 구역이 해제되는 진통을 겪은 곳이라며 코로나19 사태로 상가 매출이 줄면서 재개발 사업에 더 관심을 가지게 된 듯하다. 비록 선정되지 않는다 해도 공공재개발을 신청한다는 것 자체가 재개발을 다시 하자는 분위기를 띄울 수 있기에 적극 나서는 것이라고 설명했다.

공공재개발이 현장에서 뜨거운 호응을 얻는 이유는 사업성 때문이다.

정부는 LH·SH공사가 참여하는 공공재개발을 할 경우 용적률을 법정 상한치의 1.2배（3종 일반주거지역 기준 360%）까지 올려주고 분양가상한제도 제외시켜준다고 발표했다. 백준 J＆K도시정비 대표는 비록 조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대로 공급하긴 하지만 분양가상한제에서 제외된다는 사실만으로도 최소한의 사업성은 보장된 것이라며 지형상 용적률 상향이 불가능해 고밀도 개발이 부적합한 경우에도 마찬가지라고 밝혔다.

천준호 더불어민주당 의원실이 LH에 자문한 결과에 따르면, 조합원 300가구가 600가구를 짓는 재개발 사업의 주체가 공공일 때, 민간에 비해 약 60가구 일반분양분이 늘면서 공공임대 물량은 거의 그대로인 것으로 드러났다. 일반분양분이 늘어날수록 사업성은 높아진다.

서울시는 지난 21일부터 오는 11월 4일까지 후보지 공모 접수를 하고, 계획안을 검토한 뒤 선정위원회를 거쳐 늦어도 내년 3월까지 공공재개발 사업지를 선정한다는 방침이다. 재개발의 첫 단추인 정비구역 지정에 해당되는 활성화지구 수립은 내년 하반기에 예정돼 있다.

[나현준 기자 / 이축복 기자]
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